Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Ein Beitrag von Fabian Krüger, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht aus dem Jahr 2018.

Der Eigenbedarf ist einer der wenigen gesetzlich explizit geregelten Fälle, in dem ein Vermieter ein Wohnraummietverhältnis fristgerecht und ordentlich gemäß § 573 BGB kündigen kann. Eigenbedarfskündigungen haftet in der Praxis häufig der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs an. Rechtsmissbräuchlich ist eine Eigenbedarfskündigung aber nicht schon deshalb, weil ein Vermieter die Auseinandersetzung mit seinem Mieter wegen vorangegangener Streitigkeiten leid ist und es vorzieht, die Wohnung selbst zu nutzen. Andererseits genügt es natürlich nicht, nur vorübergehend – etwa ein paar Monate – einzuziehen, um einen missliebigen Mieter loszuwerden. Das Vortäuschen eines Eigenbedarfs ist kein Kavaliersdelikt. Kommt es zum Räumungsrechtsstreit, droht die Strafbarkeit wegen Prozessbetruges.

Eigenbedarf liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Als sog. Bedarfsperson kommt zunächst der Vermieter selbst in Betracht. Dieser darf aber gegenüber seinem Mieter auch für seine Familienangehörigen und Haushaltsangehörige Eigenbedarf anmelden. Wer zu diesem Kreis zu zählen ist, steht nicht im Gesetz. Die Rechtsprechung spannt den Bogen recht weit: Eigenbedarf kann zunächst für Familienangehörige geltend gemacht werden, denen im Verhältnis zum Vermieter ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 52 Abs. 1 Ziffer 1 StPO zusteht – und dies unabhängig davon, ob zwischen dem Vermieter und diesen Personen tatsächlich eine enge persönliche Bindung besteht -. Das sind in gerader Linie oder in der Seitenlinie bis zum 3. Grad Verwandte sowie Verschwägerte bis zum zweiten Grad, also z.B. die Eltern, die Kinder, die Enkel, die Geschwister, die leiblichen Nichten und Neffen sowie der Schwager des Vermieters, aber auch der Ehegatte, Verlobte, Lebenspartner, die Stiefkinder sowie die Schwiegereltern, nicht hingegen bspw. die Eltern des Lebensgefährten oder der Sohn der Schwiegertochter. Für die Personengruppe der übrigen Familienangehörigen wird maßgeblich darauf abgestellt, ob ein besonderes familiäres Verhältnis zwischen dem Vermieter und diesen Personen besteht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt es zur Beurteilung dieses Nähe-Verhältnisses auf einen engen sozialen Kontakt und eine moralische (nicht rechtliche) Verpflichtung zur Unterhaltsgewährung an.

Ist nach dem Gesagten der Kreis der Personen, für die Eigenbedarf angemeldet werden kann, schon recht weit, hat sich auch zuletzt die Tendenz des Bundesgerichtshofs gezeigt, diesen Kreis auszuweiten. In seiner Entscheidung vom 14. Dezember 2016 (Aktenzeichen: VIII ZR 235/1) führt der Bundesgerichtshof aus, dass Eigenbedarf auch zugunsten eines Gesellschafters einer GbR oder dessen Angehörigen geltend gemacht werden kann. Dies erstaunt nur insoweit, als dass weder eine juristische Person (z.B. eine GmbH) noch eine Personengesellschaft (z.B. eine KG oder GbR) Eigenbedarf geltend machen können, da diese Gesellschaften eben nicht wohnen können. Die Begründung des BGH leuchtet durchaus ein: Eigenbedarf für den Angehörigen eines Gesellschafters der GbR ist nicht anders zu beurteilen als Eigenbedarf für den Angehörigen eines Mieteigentümers in einer Gemeinschaft nach § 741 BGB oder eines Mitgliedes einer Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB; letztere sind nicht rechtsfähig, die Geltendmachung des Eigenbedarfs ist in diesen Fällen lange anerkannt. Zwar scheidet wegen der Rechtsfähigkeit der GbR wohl ein Eigenbedarf für die GbR selbst aus. Das hindert diese aber nicht, für einen ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörige Eigenbedarf geltend zu machen und sich mit dem Bundesgerichtshof auf eine analoge Anwendung von § 573 Absatz 2 Ziff. 2 BGB zu berufen.

Schließlich kann der Vermieter auch für Haushaltsangehörige Eigenbedarf anmelden. Dies sind alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer im Haushalt des Vermieters aufgenommen sind. Von der Rechtsprechung wird es allerdings als ausreichend erachtet, dass die Dienste einer Hilfsperson in naher Zukunft für die Pflege und Betreuung gebraucht werden; ein konkreter Pflegebedarf braucht noch nicht aktuell zu sein. Freilich sollte der Pflegebedarf auch nicht in allzu weiter Ferne liegen.

Neben der Benennung der Person, für die Eigenbedarf angemeldet werden soll, ist weitere Voraussetzung, dass der Vermieter die Räume selbst als Wohnung nutzen oder durch eine andere Bedarfsperson nutzen lassen will. Die Nutzungsabsicht darf nicht nur vage und unbestimmt sein. Anders als der Wortlaut „Bedarf“ es vermuten lässt, lässt der BGH allerdings (auch nach deutlicher Klarstellung durch das Bundesverfassungsgericht) den Erlangungswillen ausreichen. Folglich steht es dem für Räumungsklagen sachlich zuständigen Amtsgericht nicht zu, den plausiblen Eigennutzungswillen objektiv auf den tatsächlichen Wohnbedarf zu prüfen. So steht es z. B. nicht zur Prüfung des Gerichts, ob es angemessen ist, wenn ein Student eine 100 qm Wohnung selbst bewohnen will. Nur in Ausnahmefällen haftet dem sog. weit überhöhten Wohnbedarf per se der Rechtsmissbrauch an. Entscheidend ist allein der plausibel vorgetragene Eigennutzungswille. Eine Abwägung zwischen dem Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Mieterinteresse findet auf der Ebene der Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung gerade nicht statt. Eine solche Abwägung ist ggf. im Rahmen der Prüfung eines vom Mieter gegen die Kündigung vorzubringenden Härteeinwands nach § 574 BGB vorzunehmen.

Rechtsmissbräuchlich handelt ein Vermieter, der schon bei Abschluss des Mietvertrages weiß oder zumindest in Erwägung zieht, in Kürze Eigenbedarf geltend zu machen. In diesem Fall nimmt der Bundesgerichtshof richtigerweise eine Hinweispflicht des Vermieters bei Abschluss des Mietvertrages an. Als Faustregel mag insoweit gelten, dass jedenfalls bei einer Eigenbedarfskündigung nach Ablauf von drei Jahren nicht mehr von einer Hinweispflicht des Vermieters ausgegangen werden kann (BGH VIII ZR 233/12). Entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls. Aus Mietersicht kann es sich deshalb empfehlen, bei Vertragsschluss extra nachzufragen oder einen Ausschluss des Kündigungsrechts für eine bestimmte Dauer zu vereinbaren.

In der Kündigung muss bereits angegeben werden, welcher Person der Vermieter die Wohnung überlassen will. Es reicht also nicht, nur pauschal den Gesetzestext abzuschreiben. Auch Alternativkündigungen (entweder für den Sohn oder die Tochter) sind unwirksam. Das Erlangungsinteresse des Vermieters muss konkret dargelegt werden und auch bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, die immerhin bei länger andauernden Mietverhältnissen bis zu 9 Monate betragen kann, fortbestehen. Fällt der Kündigungsgrund während der laufenden Kündigungsfrist weg, weil bspw. der Vermieter die Wohnung gemeinsam mit seiner Lebensgefährtin beziehen will und während der Kündigungsfrist die Beziehung zerbricht, muss der Vermieter dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten, andernfalls macht er sich schadenersatzpflichtig.

Vorgeschobene Eigenbedarfsgründe sind unbeachtlich, sie tragen die Kündigung nicht. Nicht nur, dass ein Vermieter, der Eigenbedarf vortäuscht, sich schadenersatzpflichtig macht, spätestens, wenn ein Räumungsprozess anhängig ist, handelt es sich, wie schon eingangs dieses Beitrages erwähnt, auch um einen Fall des Prozessbetruges. Für den redlichen Vermieter hingegen, dessen Nebenmotiv es ist, einen Mieter „ loszuwerden, weil das Mietverhältnis ohnehin belastet ist, stellt die Eigenbedarfskündigung immer auch eine Variante in einem Konflikt mit einem Mieter dar. Weil aber so häufig der Vorwurf der Rechtsmissbräuchlichkeit erhoben wird, sollte sie juristisch begleitet und sauber begründet werden. Letztlich ist das im Interesse beider Parteien, wird so doch oft ein Räumungsrechtsstreit vermieden, weil der Mieter die Beweggründe des Vermieters besser nachvollziehen kann und sich kaum Angriffspunkte für eine erfolgreiche Verteidigung bieten, wohl aber vernünftig über die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist verhandelt werden kann.