Ein Beitrag von Fabian Krüger, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht aus dem Jahr 2017
Ausdrückliche Regelungen zum Bauvertrag finden sich im BGB bislang nur an wenigen Stellen, so z.B. in § 632 a Abs. 2 und 3 BGB in Bezug auf die Abschlagszahlungen und in § 634 a BGB in Bezug auf die Verjährung von Mängelansprüchen. Da Bauverträge und insbesondere Bauträgerverträge jedoch einerseits sehr komplex sind und andererseits die wirtschaftliche Bedeutung von herausgehobener Stellung ist, hat sich der Gesetzgeber entschlossen, das Bauvertragsrecht neu zu regeln. Die neuen Regelungen werden bereits zum 1. Januar 2018 in Kraft treten. Grund genug, einen Ausblick zu wagen.
Zukünftig wird das Werkvertragsrecht den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Bauträgervertrag und den Architektenvertrag gesetzlich in den §§ 650a ff. BGB definieren. Nach bisher geltender Rechtslage werden die genannten Vertragstypen als Werkverträge bzw. gemischte Verträge mit kaufvertraglichen und werkvertraglichen Elementen behandelt, wobei zumindest der Bauträgervertrag auch jetzt schon in § 632a Absatz 2 BGB als Vertrag definiert ist, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Diese Definition besteht auch fort, findet sich zukünftig allerdings in dem neuen § 650 u Absatz 1 Satz 1 BGB. Derzeit führen das Beurkundungserfordernis beim Bauträgervertrag verbunden mit der notariellen Obhut und die Einhaltung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu einem gewissen Schutz des Verbrauchers. Dies gilt aber nicht für den Bauvertrag, der auch formlos geschlossen werden kann.
Im Verbraucherbauvertrag werden deshalb zukünftig Pflichten des Bauunternehmers festgeschrieben, die zusätzlichen Schutz auch für den Verbraucherbauträgervertrag vermitteln.
So muss der Bauunternehmer eine ordentliche Baubeschreibung für ein Haus dann auf jeden Fall erstellen, wenn der Verbraucher ohne eigenen Architekten baut. Die Baubeschreibung muss mindestens eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. des Haustyps und der Bauweise enthalten, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. auch der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe müssen dargestellt werden. Die Gebäudedaten müssen angegeben, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte erstellt werden. Ggf. sind Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik erforderlich. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke sind Pflicht, ggf. auch die Beschreibung des Innenausbaus und der gebäudetechnischen Anlagen. Der Unternehmer muss ferner Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss, machen und ggf. eine Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen beifügen.
Der Bauunternehmer wird die Bauzeit nennen, also entweder den Fertigstellungstermin angeben oder, wenn das nicht möglich ist, Angaben zur Dauer der Bauausführung machen müssen und Unterlagen zu dem Bauwerk erstellen und an den Bauherren übergeben müssen. Es wird Regelungen zu Abschlagszahlungen und zu der Höhe vertraglicher Sicherheiten für die Zahlung des Werklohnes geben. Auch wird dem Verbraucher, wenn der Vertrag nicht ohnehin beurkundet werden muss und deshalb der Verbraucher wegen der Betreuung durch den Notar weniger schutzbedürftig ist, ein Widerrufsrecht eingeräumt werden. Zukünftig wird der Bauherr ein Recht auf die Bauunterlagen, so z.B. Pläne und Berechnungen, die Statik und den Energieausweis haben.
Auch derzeit geben viele Bauträger einen konkreten Fertigstellungstermin an. Ab dem 1. Januar 2018 steht das allerdings nicht mehr zur Disposition des Bauträgers. Der Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks bzw. die Dauer der Bauausführung wird angegeben werden müssen, was für den Erwerber mehr Planungssicherheit bedeutet. Auch heute gehört eine Baubeschreibung in der Praxis zum weiteren Vertragsinhalt eines Bauträgervertrages, weil es ansonsten an der für die Wirksamkeit des Vertrages notwendigen Bestimmbarkeit der Leistung des Bauträgers mangelt. Bei einem reinen Bauvertrag hingegen, der nicht beurkundungspflichtig ist, ist aber zugegebenermaßen derzeit viel Raum für vage Beschreibungen, die den Besteller bei Streitigkeiten meist ratlos lassen. Im neuen Bauvertragsrecht müssen Baufirmen bei der Erstellung eines Hauses oder der Durchführung eines größeren Umbaus grundsätzlich eine ordentliche und klare, zumindest unter Einholung von Expertenrat verständliche Baubeschreibung vorlegen. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit: wer will schon gern die Katze im Sack kaufen?